Ελληνική Αγορά Ακινήτων

 Το έτος 2024 η αγορά ακινήτων στην χώρα μας κινήθηκε ανοδικά. Η ζήτηση από το εσωτερικό άλλα και το εξωτερικό, για ακίνητα όλων των κατηγοριών, αλλά ειδικότερα για ακίνητα υψηλών προδιαγραφών κατέγραψε σημαντικούς ρυθμούς αύξησης. Σε αυτή την κατηγορία η ζήτηση κατοικιών υπερβαίνει την προσφορά αποθέματος. Η δε προσφορά για το έτος 2025, θα βαίνει μειούμενη λόγω της αυξημένης τιμής της ενέργειας και των υλικών.

Οι τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 10.1 %, ενώ για τα παλαιά διαμερίσματα, η αύξηση ήταν 7,8%, με την περιοχή της Θεσσαλονίκης να έχει τα πρωτεία στις αυξήσεις των τιμών των ακινήτων.

Η ζήτηση από το εξωτερικό παρέμεινε σημαντική, τόσο μέσω του προγράμματος GOLDEN VISA (9381 αιτήματα), όσο και μέσω των άμεσων επενδύσεων (2.750 εκατ ευρώ).

Το έτος 2024, η οικοδομική δραστηριότητα στη χώρα αυξήθηκε κατά 30,3%, σημαντική αύξηση αλλά χαμηλότερη από τα επίπεδα προ κρίσης. Το ύψος των στεγαστικών δανείων αυξήθηκε κατά 20,4%, αλλά όμως η ζήτηση στεγαστικών δανείων μειώθηκε για τρίτο συνεχόμενο έτος.

Οι συνεχόμενες αυξήσεις, τα τελευταία έτη, στις τιμές των κατοικιών, έχουν επιδράσει αρνητικά στην οικονομική προσιτότητα της κατοικίας, για τα νοικοκυριά των μεσαίων και χαμηλότερων εισοδημάτων. Το κρατικό πρόγραμμα «ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ ΙΙ» αν και δίνει την ευκαιρία σε ευάλωτα νοικοκυριά να αποκτήσουν σπίτι, ενισχύει περισσότερο τη ζήτηση για παλαιά ακίνητα και τα κάνει ακριβότερα.

Το στεγαστικό πρόβλημα παραμένει ισχυρό στη χώρα μας και η επίλυση του απαιτεί περισσότερες παρεμβάσεις, στις διαδικασίες που σχετίζονται με την λήψη της GOLDEN VISA, τις γραφειοκρατικές διαδικασίες που σχετίζονται με τις αγοροπωλησίες, όπως επίσης να δοθούν κίνητρα για επιχειρηματική ενίσχυση της περιφέρειας ώστε να υπάρχει διασπορά της ζήτησης για κατοικία στο σύνολο της χώρας.

Στοιχεία από την Έκθεση του Διοικητή της ΤτΕ.

Γιάννης Κεφαλάς

Το δημογραφικό πρόβλημα

 

Το δημογραφικό πρόβλημα, είναι ίσως το σημαντικότερο πρόβλημα που αντιμετωπίζει η ελληνική κοινωνία και αφορά την ίδια την ύπαρξη της. Το δημογραφικό πρόβλημα έχει τρείς πυλώνες.

Ο πρώτος πυλώνας αφορά την μείωση των γεννήσεων. Στη χώρα μας τα τελευταία 40 χρόνια, μειώνεται σταθερά ο δείκτης γεννήσεων. Τα ζευγάρια γεννούν όλο και  λιγότερα παιδιά. Ο δείκτης αναπλήρωσης του πληθυσμού είναι 2.1, δηλαδή κάθε ζευγάρι θα πρέπει να αποκτά το λιγότερο δύο παιδιά, έτσι ώστε να υφίσταται η αναπλήρωση των γενεών. Στην χώρα μας ο δείκτης αυτός είναι 1.3, δηλαδή οι Έλληνες δεν αποκτούν δεύτερο παιδί. Οι λόγοι ποικίλουν από οικονομικούς έως σύγχρονες τάσεις για μικρότερες οικογένειες.  

Ο δεύτερος πυλώνας αφορά τη μείωση του πληθυσμού. Αυτή τη στιγμή στη χώρα μας γεννιούνται λιγότεροι από όσοι πεθαίνουν. Το αποτέλεσμα είναι ο πληθυσμός να μειώνεται αργά και σταθερά. Το πρόβλημα γίνεται ακόμα μεγαλύτερο λόγω της τάσης της τελευταίας δεκαετίας, να μεταναστεύουν Έλληνες νεανικής ηλικίας και υψηλού μορφωτικού επιπέδου, προς χώρες της Ευρώπης για εύρεση καλύτερης εργασίας και αποδοχών. Αυτό το κενό καλύπτεται με μετανάστες από τρίτες χώρες χαμηλού μορφωτικού, πολιτιστικού και οικονομικού επιπέδου.

Ο τρίτος πυλώνας αφορά το γκριζάρισμα του πληθυσμού. Οι ηλικιωμένοι αποτελούν μια κατηγορία που συνεχώς αυξάνεται. Το προσδόκιμο ζωής αυξάνεται, οι άνθρωποι ζούνε περισσότερο, ενώ οι νεαρές ηλικίες μειώνονται λόγω των λιγότερων γεννήσεων. Αποτέλεσμα λιγότεροι άνθρωποι να εργάζονται, για να συντηρούν περισσότερους συνταξιούχους.  Επιπλέον τα συστήματα υγείας και η υγειονομική ασφάλιση επιβαρύνονται οικονομικά.

Το δημογραφικό ζήτημα δεν έχει αντιμετωπιστεί μέχρι τώρα, με σοβαρότητα και αποφασιστικότητα από τις πολιτικές ηγεσίες. Έστω και σήμερα, εάν ληφθούν τολμηρά μέτρα, θα αποδώσουν μετά από 20 χρόνια. Μέχρι τότε η χώρα μας θα έχει καταρρεύσει δημογραφικά.

Τα κείμενα αποτελούν προσωπικές σκέψεις και προτάσεις.

 Γιάννης Κεφαλάς

Διαφθορά της ελληνικής δημόσιας διοίκησης

Όταν λέμε διαφθορά στο δημόσιο χώρο, εννοούμε τις ενέργειες, στην άσκηση των καθηκόντων των δημοσίων λειτουργών, με τις οποίες αποκομίζουν προσωπικό όφελος οικονομικό ή άλλου είδους.

Η διαφθορά στο ελληνικό δημόσιο είναι διαχρονική και η κυριότερη αιτία ύπαρξης της είναι η αναχρονιστική οργάνωση και η έλλειψη αποτελεσματικών ελεγκτικών μηχανισμών, που δημιουργούν ευνοϊκές συνθήκες για την ανάπτυξη της διαφθοράς.

Η διαφθορά έχει συνέπειες που θέτουν εμπόδια στην ανάπτυξη ενός λειτουργικού, αποτελεσματικού και αποδοτικού δημόσιου τομέα. Εκφάνσεις της διαφθοράς είναι η κακοδιοίκηση, η δωροδοκία δημοσίων λειτουργών, η εξαπάτηση, ο εκβιασμός, η υπεξαίρεση χρημάτων, η κατάχρηση, η ευνοϊκή μεταχείριση, η παράβαση του καθήκοντος κ.α.

Όταν η διαφθορά συμβαίνει στη διαχείριση δημοσίου χρήματος τότε έχουμε κατασπατάληση των οικονομικών πόρων, με οικονομικό αντίκτυπο στη δημοσιονομική πολιτική του κράτους και στην στέρηση επένδυσης χρημάτων σε τομείς όπως η παιδεία, η υγεία κλπ.

Η εμπιστοσύνη των πολιτών απέναντι στο κράτος κλονίζεται και τους οδηγεί σε συμπεριφορές αποτροπής άσκησης των φορολογικών τους υποχρεώσεων.

Η διαφθορά καταπολεμείτε με την ενίσχυση της διαφάνειας στην δημόσια διοίκηση, με την δυνατότητα της ενημέρωσης και πρόσβασης των πολιτών σε δεδομένα, αποφάσεις, έγγραφα, σχετική αλληλογραφία της σε κάθε διοικητικής απόφασης.

Επίσης σημαντικό ρόλο στην καταπολέμηση της διαφθοράς, έχουν οι διοικητικοί έλεγχοι και οι κυρώσεις που επιβάλλονται από τα όργανα της δικαιοσύνης, καθώς και οι ανεξάρτητες αρχές που έχουν δημιουργηθεί με σκοπό την πρόληψη της διαφθοράς.

Τέλος η ευαισθητοποίηση όλων των πολιτών, η συνειδητοποίηση της ευθύνης και η δράση στην καταπολέμηση του φαινομένου της διαφθοράς, είναι αναγκαίες ενέργειες. 

Τα κείμενα αποτελούν προσωπικές σκέψεις και προτάσεις.

 Γιάννης Κεφαλάς

Παθογένειες της ελληνικής δημόσιας διοίκησης

 

Η δημόσια διοίκηση έχει την δική της οντότητα μέσα στο πολιτικό σύστημα. Υπάρχει μια συνεργασία μεταξύ της εκάστοτε κυβέρνησης και της δημόσιας διοίκησης, ώστε να μπορούν να εφαρμοστούν οι σχεδιαζόμενες πολιτικές.

Αυτό όμως, δεν είναι κάτι που πάντα θα λειτουργεί διότι είναι πολλές οι περιπτώσεις όπου δεν υπάρχει συνεργασία είτε λόγω χρόνιων παθογένειών του συστήματος είτε λόγω αρνητικής θέλησης της δημόσιας διοίκησης.

Ένα κλασσικό παράδειγμα, το οποίο έχει μακρά ιστορία αντιπαραθέσεων, είναι η διαδικασία αξιολόγησης των δημοσίων υπαλλήλων.

Κάθε μεταρρύθμιση του κράτους που αφορούσε την αξιολόγηση των υπηρεσιών του δημόσιου τομέα, κατέληγε σε πεδίο τριβών με τους δημόσιους υπαλλήλους.

Η αξιολόγηση είχε σκοπό να σταματήσει την αδράνεια, την αναποτελεσματικότητα, τις αγκυλώσεις, τις πελατειακές σχέσεις, την κομματική παρέμβαση, τη διαφθορά, την αναξιοκρατία και γενικά μια κουλτούρα ότι «έτσι εργαζόμασταν τόσο καιρό, έτσι θα συνεχίσουμε να εργαζόμαστε».

Ο σκοπός βέβαια, ήταν να μην θιγούν τα κεκτημένα των δημοσίων υπαλλήλων και να μην διαταραχθεί η αυτονομία της λειτουργίας τους. Έτσι κάθε φορά με διάφορες προφάσεις, δικαιολογίες και πιέσεις οι δημόσιοι υπάλληλοι καταφέρνανε, να εφαρμοστεί έστω τυπικά, μια αξιολόγηση παρωδία λόγου του τρόπου που λάμβανε χώρα.

Έρχεται όμως ένα σημείο, όπου οι κοινωνικές ανάγκες δεν ικανοποιούνται από το υφιστάμενο μοντέλο δημόσιας διοίκησης λόγω της αναποτελεσματικότητα της. Τότε είναι βέβαιο, ότι η κοινωνία των πολιτών με κάποιο τρόπο θα εκφραστεί και το αίτημα για αποτελεσματική, σύγχρονη, διαφανή, αξιοκρατική, αποδοτική δημόσια διοίκηση θα γίνει δημόσιο πρόβλημα.

 Σε αυτή την περίπτωση η κυβέρνηση είναι υποχρεωμένη να ασχοληθεί με το πρόβλημα να λάβει πολιτικές αποφάσεις και να τις υλοποιήσει χωρίς την παραμικρή αδράνεια.

Τα κείμενα αποτελούν προσωπικές σκέψεις και προτάσεις.

 Γιάννης Κεφαλάς

Αγορά ακινήτων

 Η αγορά ακινήτων στη χώρα μας, γνωρίζει τα τελευταία χρόνια εξαιρετικά μεγάλη αύξηση. Όταν λέμε αγορά ακινήτων εννοούμε τις παρακάτω κατηγορίες ακινήτων :

Κατοικίες υψηλών προδιαγραφών δηλαδή τα ακίνητα τα οποία διακρίνονται για την αρχιτεκτονική, τη γεωγραφική τους θέση, τα τεχνολογικά τους χαρακτηριστικά και την ενεργειακή τους απόδοση, ενσωματώνοντας όλες τις σύγχρονες ευκολίες και τεχνολογίες.

Κατοικίες επενδυτικών χαρακτηριστικών δηλαδή οι κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με μεγάλη ζήτηση για ενοικίαση και υψηλές αποδόσεις.

Τα γραφεία των βιοκλιματιστικών χαρακτηριστικών δηλαδή τα γραφεία με μειωμένη ενεργειακή κατανάλωση, τα ξενοδοχεία, οι επαγγελματικές αποθήκες και τέλος οι μεγάλες εκτάσεις που προορίζονται για επαγγελματικές χρήσεις.

Στους υψηλούς ρυθμούς αύξησης της αγοράς ακινήτων συνέβαλαν :

Το υψηλό επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό, λόγω των αρχικών χορηγήσεων αδειών διαμονής μόνιμου επενδυτή (Golden Visa) σε μόνιμους κατοίκους του εξωτερικού αλλά και της τάσης των ευρωπαίων συνταξιούχων να επιλέγουν τη Ελλάδα ως τόπο μόνιμης κατοικίας.

Η θετική πορεία του τουρισμού σε συνδυασμό με την ανάπτυξη της αγοράς των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων (Airbnb) αύξησαν τη ζήτηση για μίσθωση κατοικιών.

Η εφαρμογή του στεγαστικού προγράμματος δανείων «Σπίτι μου» το οποίο αφορά στη χορήγηση χαμηλότοκων ή άτοκων στεγαστικών δανείων προς νέους/νέες και νέα ζευγάρια, ηλικίας από είκοσι πέντε (25) έως τριάντα εννέα (39) ετών, για αγορά πρώτης κατοικίας.

Οι προοπτικές στην αγορά ακινήτων παραμένουν ισχυρά θετικές για το επόμενο διάστημα. Σημαντική προϋπόθεση είναι η ύπαρξη των εξής παραγόντων:

Συνθήκες χαμηλού πληθωρισμού, μειωμένο ενεργειακό κόστος, χαμηλά επιτόκια χορηγήσεως δανείων και γεωπολιτική σταθερότητα στην ευρύτερη περιοχή.

Σε κάθε περίπτωση το κλειδί της ανάπτυξης παραμένει η ισχυρή ζήτηση από το εξωτερικό για αγορά ακινήτων.

Τα κείμενα αποτελούν προσωπικές σκέψεις και προτάσεις.

 Γιάννης Κεφαλάς